賃貸収益物件が遺産に含まれると、その評価は難しいものとなります。その評価によって、代償金の額やその他の相続財産の分け方が変わってきますので重要となります。更には、相続後「誰が運営し、家賃・修繕・借入をどう回すか」についても争点になります。相続人間で管理方針が割れると、空室対応が遅れ、入居者対応や金融機関との関係が悪化し、資産価値そのものが下がりかねません。

賃貸中の土地・建物は、相続税の評価と実際の遺産分割の評価とは異なることを理解しておく必要があるでしょう。
相続税評価の場面では、宅地の路線価方式／倍率方式による評価や、借家としての評価（固定資産税評価額を基礎に借家権割合・賃貸割合を控除する考え方など）があります。また、貸家建付地（賃貸建物の敷地）としての評価や、空室がある場合の取扱いも、評価の根拠として整理しておくと後の説明が容易です。
他方、遺産分割における評価においては、収益性を考慮して評価をすることが軸となります。もちろん、原価法や取引事例に基づく評価などを組み合わせるのですが賃料額・収益性が重要な要素になります。

弁護士が介入すると、①賃貸借契約・管理契約・入金履歴から収益実態を整理し、②遺産分割（現物分割／換価分割／共有／代償分割）の選択肢を比較し、③入居者対応や明渡し交渉が必要な場合の法的リスクを見積もれます。
収益物件については、自己利用の為の不動産に比べると、遺産分割においては共有にしやすい側面はありますが、しかし、出来るだけ１人の相続人による単独取得にするのが望ましいでしょう。

収益物件相続の要点は、何といっても「評価の適正化」でしょう。その上で「担保として付いている借入金の負担者を誰にするか？」・「代償金を払うための資金の工面｣をどうするかといった点でしょう。

まずは、賃貸借契約書一式・レントロール（入居一覧）・過去１〜２年の入金明細・管理委託契約・修繕履歴・固定資産税評価証明・ローン返済予定表・火災保険証券等を集め、当事務所で分割案の“実務的な回り方”まで一緒に検討しましょう。また、被相続人の没後から遺産分割協議成立までの間の賃料収入と修繕費用などは、法定相続分に基づき按分されるべきですのでその金銭管理と資料の確保などが重要となります。
なお、被相続人の生前においては、賃料収入が被相続人にあるでしょうから、それについても没後から４か月以内に準確定申告というものを相続人の誰かが被相続人の為に行う必要がありますので注意が必要です。

法的論点・典型リスク・実務上の打ち手（要点）

論点は、相続税評価（路線価方式等、借家・貸家建付地の考え方、空室時の取扱い）とは異なり、収益性に着目していくらで評価されるべきか、ということです。比較的新しい物件なのか、立地は良い場所か、等に応じて年間賃料の３０倍のこともあれば、７－８倍程度のこともあります。ここが一番難しいところです。

お客様ができること

第一に、賃貸の実態を“見える化”してください（入居一覧、賃料、滞納、修繕予定、借入返済）。第二に、売る/持つ/共有する/代償分割の四択で、税と運営の両面から比較します。第三に、合意するなら代償金・担保・管理引継ぎまで協議書に落とし込みます。

準備しておくとよい資料

賃貸借契約書、更新覚書、管理委託契約、レントロール、入金明細、修繕履歴、敷金残高の管理資料、固定資産税評価証明、登記事項証明、借入契約書・残高証明などです。

FAQ

Q：賃貸物件を相続人全員の共有にすれば公平ですか。

A：一見公平でも、売却・大規模修繕・借換えなど重要局面で全員の合意が必要になり、紛争が長期化しやすい傾向があります（回避策として代償分割や換価分割が検討されます）。

Q：空室があると遺産分割における評価はどうなりますか。

A：空室が多い場合は、年間賃料の額に影響してきますので評価は低めとなります。なお、一応当該地域での空室率という基準があるのでそれも参考にして評価されます。

Q：土地の評価はどう決まりますか。

A：土地建物を合わせて年間賃料という収益性を考慮して評価していきますが、それとともに土地の実勢価格も併せて考慮されます。ここでは路線価価格や固定資産税評価額の数字をそのまま使うことはあまりありません。

収益性のある不動産は、他の不動産の評価よりは難しい側面があることは事実です。また、被相続人の没後の賃料の配分の問題もあるので慎重な対応が必要です。