不動産は、各相続人間で協議が整わない場合、最終的にはどのように分割されるのでしょうか？誰が、どこの不動産を取得する事となるのでしょうか？

⑴ 相続人間で協議が整う場合

このような場合には、合意できた通りの内容での遺産分割が成立することとなります。その場合には、仮に遺言書が存在していても、その内容に縛られることなく全員が合意できるのであればその通りの合意が有効な遺産分割の内容となります。即ち、遺言書の内容よりも、全員での合意の方が優先するといえます。

⑵ 相続人間で具体的にどのように不動産などを分けるか協議が整わない場合

当事者同士で話し合いをしても協議が整わない場合には、遺産分割の調停を家庭裁判所に申し立てることとなります。

① 遺産分割調停

調停においては、家庭裁判所が選任する中立で識見がある調停委員が間に入り、双方の言い分を聞いたうえで調停員の案を示すなりしますので、当事者同士で話し合いをするよりも合意ができやすいと言えるでしょう。もっとも、調停はあくまで合意ができることによってのみ成立しますので、各相続人は自分の意見に固執することも可能となります。

② 遺産分割の審判

調停でも合意ができない場合には遺産分割の審判に移行します。審判は調停とは異なり最終的には家庭裁判所が具体的な内容を決定します。従って、一部の相続人が自分の意見にあくまで固執しているとしても最終解決が可能となります。

③ 遺産分割審判ではどのように具体的に不動産は遺産分割されるのでしょうか？

まず、不動産が複数ある場合には、まずは各相続人の取得希望不動産を家庭裁判所が個別に確認します。

ア　取得希望不動産が重複しない場合

重複することなく各人の取得希望不動産が決まる場合には基本的にはそれに従った分割を裁判所が決定します。もっとも、各不動産の評価額が異なる場合には各人の公平を確保するために、その価格の調整を行います。即ち、高額な不動産を取得することとなる相続人は、低額な不動産しか取得しない相続人に対して、その差額相当分を調整金として支払うこととなります。これを代償金と言います。

なお、高額な不動産を取得することとなる相続人が代償金を支払える見込みが乏しい時には、家庭裁判所はその人にはその高額な不動産を取得させることはありません。家庭裁判所は代償金がきちんと払われる見込みがあるかも確認して最終的に決めます。

イ　取得希望不動産が重複する場合

（ⅰ）現物分割・(ⅱ)代償分割・(ⅲ)換価分割、(ⅳ)共有とする分割、という方法があります。

(ⅰ)現物分割・・・・・家庭裁判所が一定の相続人に特定の不動産を個別に分割する方法です。これが原則的な分割方法です。

(ⅱ)代償分割・・・・・家庭裁判所が一定の相続人に特定の不動産を個別に分割させるが、他の相続人に対して代償金を支払うことを条件として公平を図る方法です。

(ⅲ)換価分割・・・・・ある不動産を特定の相続人に分割させる、という方法をとらず、各相続人が全員で任意に売却すること、或いは、競売をして、金銭に換える方法です。そして、その売却代金を法定相続分で分ける、というものです。(ⅰ)・(ⅱ)がとれないときに用いられます。

(ⅳ)共有とする分割・・・文字通り、共有とするものです。あくまで問題の先送りであり前述の(ⅰ)・(ⅱ)・(ⅲ)がとれないときに用いられるものです。

この中から、家庭裁判所がもっとも適した方法を選択します。
家庭裁判所は、「各相続人の年齢・職業・心身の状態及び生活の状況、その他一切」を考慮して決めていきます。
例えば、従来から相続人の１人が生活をしていた建物などは、他の相続人が取得を希望しても、従来から生活していた相続人に取得させると家庭裁判所は判断する可能性が高くなります。

他方、従来からその建物で生活していた相続人がその建物を遺産分割で取得する場合には他の相続人に公平の点から多額の代償金を払う必要がある場合で、それを用意出来ない見込みが高い場合には、家庭裁判所はその従来からそこで生活していた相続人には取得させずに別の相続人に取得させる、という判断をする可能性が高くなります。
家庭裁判所は、相続人の個別事情を考慮しつつ、全体の公平を図るという視点で解決をしていきます。