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経験豊富な弁護士集団による相続問題のための法律相談は中村・安藤法律事務所

農家の方へ/農地を相続する方へ

1 農地の名義変更の問題

農地は、日本の食料自給を確保するという視点から、自由に譲渡・名義変更できる、というわけではなく農地を農地のままの状態で譲渡等する場合には原則として、農業委員会の許可が必要とされています(農地法3条1項)。

 

2 相続における名義変更について 相続の可否について

相続の場合にはこのような農業委員会の許可は必要でしょうか?

⑴ 遺言書がなく、法定相続人で遺産分割する場合

農地法の定めにより、農業委員会の許可は必要ありません。ただし、届け出は必要となります。農業委員会の許可は必要ではなく、単に届け出で済むので、遺産分割により当該農地を法定相続人の一人が相続して、相続を原因として名義を変更することはさして難しいことではありません。

⑵ 遺言書があり、遺贈を受ける人が相続人の場合

この場合は⑴と同様になります。

⑶ 遺言書があり、特定遺贈(特定の財産を遺贈するというものです。)の場合で遺贈を受ける人が、相続人以外の場合

この場合には農業委員会の許可が必要となりますので注意が必要です。

⑷ 遺言書があり、遺贈を受ける人が法定相続人以外であっても、包括遺贈(被相続人の立場をそのまま引き継ぐというもの)の場合

この場合は⑴と同様になります。

 

3 農地を相続した後の農地の譲渡等の問題について

無事に農地を相続し、名義を自分自身に変えることができたとしても、そこで農業を営んでいるのであれば問題は無いのでしょうが、しかし、単に相続しただけで農業を殊更行わない場合には、売却なりを検討することもあるでしょう。売却にあたっては、「農地」を「農地」として売却するのでは非常に廉価になりますし、そもそも買手はほとんど見つからないでしょう。そこで「農地」を「住宅地」などとして売却していくことを検討していくこととなります。ここで重要になるので「農地」を「住宅地」などに変更できるか?ということです。これを「農地転用」と言います。

 

4 「農地転用」について

特に農地が比較的駅に近いとか、住宅街に近接しているといった場合には、「住宅地」への転用の要請は強いでしょう。
これについては、当該農地がどのような場所にあるか、ということで転用の可否が決まってきます。即ち、転用をするにも一定の場合、都道府県知事の許可が必要となってくるのです。

市街地区域にある農地の場合、都道府県知事の許可は不要であり、農業委員会への届け出で済みます。
市街化調整区域にある農地の場合、都道府県知事の許可が必要となります。更に場合によっては農用地区域の除外が必要となります。
なお、市街化区域か市街化調整区域か、の調べ方ですが、都市計画図を見ることでわかります。都市計画図は市役所に行けば見れますし、また、市役所等のホームページで公開しているところも多くあります。

 

5 相続した後に、どの様にして農地を譲渡・売却するかについて

相続後にその農地をどの様な形で譲渡できるかについては以下の通りとなります。

(1)農地を農地のまま売却する場合には、農業委員会の許可が必要となります。

(2)農地を住宅地など他の用途の土地に変更(転用)して譲渡する場合には、市街化調整区域にある場合都道府県知事の許可が必要になります。市街化区域内にある場合、都道府県知事の許可は不要ですので比較的譲渡しやすいでしょう。

(3)仮に、転用が認められない場合には、農地を農地のまま譲渡するしかないことととなり、買手を見つけることはなかなか難しいでしょう。

 

6 遺言書が無い場合・・・・遺産の中に「農地」がある場合の遺産分割の問題点について

⑴ 誰が相続するかの問題

農業を引き継ぐ人がいる場合にはその人が相続することが望ましいでしょうし、そのような形での遺産分割協議がまとまることが多いでしょう。

しかし、仮に、他の相続人が「農地は住宅地として高く売れるから、自分が取得したい。」と希望して話し合いがまとまらない場合はどうなるでしょうか?

まずは、①当事者同士での話し合いをします。ここで遺産分割の合意ができない場合には、➁次に遺産分割調停が家庭裁判所において行われます。遺産分割調停は裁判所の調停委員の下、話し合いがなされますが、それでも遺産分割の合意ができないこともあります。この場合は、③遺産分割の審判が家庭裁判所において行われます。遺産分割の審判は最終的には裁判官が相続人の希望や置かれている状況を考慮して、誰がどの遺産を取得するかを決定します。

裁判所における調停や審判においては、農業を引き継ぐ人がいる場合にはかなりの割合でその人が農地を取得できるように配慮されるでしょう。審判となった場合でも、特別の事情がない限りはその人が農地を取得することとなるという決定が下りるでしょう。他の相続人の「農地は住宅地として高く売れるから、自分が取得したい。」という希望はなかなか通らないでしょう。

⑵ 農地が田舎にある場合   遺産分割する場合の「農地」の評価について

田舎にある農地のような場合はその評価はあまり難しくないでしょう。①路線価格がある場合には路線価格とする例(田舎などでは路線価格が決められていないことも多いです。)、➁土地の固定資産税評価額をその評価とする例、③土地の固定資産評価額を一定の倍率を乗じる方法(相続税評価における倍率方式。)などがあります。

⑶ 農地が住宅地近くにある場合  遺産分割する場合の「農地」の評価について

住宅地の近くにある「農地」の評価は難しい問題を含みます。
当該「農地」が転用可能な土地か否か、という視点が重要となります。即ち、相続で取得した後に市街化区域内に所在するなどして「転用」が容易にできる土地の場合は、転用後は、その土地の価値が大きく上がりうるでしょう。

例えば、容易に住宅地に転用が出来うる農地の場合、その評価は農地としての評価というよりも、住宅地としての評価とする方が合理的ともいえるかもしれません。

重要なことは、転用が可能な土地である場合には、その土地の評価をよく見極めることであり、漫然と上述の⑵のような評価をするべきではないということでしょう。農地を相続する人が、将来的にも長期間にわたり農業を継続することが強く予想されるような場合は、農地としての評価を維持しても良いのかもしれませんが、しかし、短期間で住宅に転用し売却なりすることが強く見込まれるような場合は、住宅地として評価される方が公平とも言いうるでしょう。

 

7 遺言書がある場合 遺贈された財産の中に農地がある場合

⑴ 農地の評価の問題

以下の場合には特に農地の評価が問題となるでしょう(これ以外の場合でも問題となりえます。)。

① 農地の遺贈を受けた人が過大に遺贈を受けた場合

② 生前に農地の贈与を受けていた場合

⑵農地の具体的評価について

これについては前述の6⑵・6⑶で記載したことがあてはまります。
その農地が転用可能なな土地か、などにより評価が異なりうるので注意が必要です。

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